镇江代写偿债能力评估报告 鄞州大道-福庆路(东钱湖段)快速路工程
（2）庞大的经纪人网络支撑数字化系统落地
截至目前，温暖你我他已在多个城市深耕布局，庞大的一线经纪人网络在核心系统研发过程中扮演着重要角色，对业务需求具有优先级把控作用，可将数字化系统更加立体，符合一线工作人员的实际需求，为公司业务提供有力支撑。
4、项目效益分析
本项目为信息化建设项目，不直接产生经济效益。
本项目建成后，将全面提升公司的信息化、数字化管理水平，有利于公司建立科学高效的运营管理模式，提升业务协同效应，降低业务运营成本，增强公司市场竞争力。
（二）直营城市公司人店规模提升项目
1、项目基本情况
为了稳固、扩大“三大经济圈”的市场占有率优势，公司将聚焦京津冀、长三角及粤港澳大湾区，进一步寻找具有经济持续增长及人口持续净流入的城市，不断开拓新城，并拟在现有城市通过直营业务模式扩大人店规模，发挥房客匹配区域的联动优势，巩固公司核心竞争力和行业地位。
2、项目的必要性分析
（1）行业竞争加剧，扩大人店规模有助于构筑经营护城河
中国房地产市场正在开始步入以存量房交易占主导规模的下半场，到2030年，中国房产经纪市场的规模将进一步增长，佣金规模接近万亿，具有巨大的成长空间。房屋交易是居民开支中占比最高的部分，存量房时代来临，房产交易从增量向存量转化，“居住服务”替代“地产开发”渐渐成为了市场主角，房产后端领域拥有巨大的市场潜能。当前，行业竞争呈现多样化，变革正在加速，但从交易增信、房客人的获取及保留、定价权力、抵抗市场波动等方面看，行业龙头企业将呈现竞争优势，行业集中度将进一步提高。从目前公司业务布局来看，公司在华北、华东及华南部分区域的市场占有率保持领先优势，但仍需进一步巩固和提升。由于房产为不动产，需在具备当地资源情形下方能满足购房需求，因此房产交易的强地域属性突出，公司有必要通过门店扩张强化已形成的房客资源、经纪人团队以及高市占率优势，持续构筑和加固经营护城河。
（2）规模扩张有助于释放公司内部张力，激发组织活力
历经多轮市场周期变化和行业格局演变，公司已搭建起覆盖房产交易全产业链的业务结构，拥有一支近5万人的优质经纪人队伍，并形成兼具专业、安全、高效的运营管理体系。公司的门店覆盖7万多个社区，目前公司系统在录房源量突破2，000万套，累计提供超1，000万人次交易服务，目前每年以超130万人次的速度递增。全国化布局的终端优势和多年经验积累沉淀的市场深耕优势为公司产业升级扩张、人店扩张提供了客观必要性。
3、项目的可行性分析
（1）巨大的市场规模为公司人店规模扩张提供了成长空间
2019年全国房产交易总额（含新房、存量房、房屋租赁）超22万亿元，其中半数规模是通过经纪机构销售与出租的。动态来看，近年中介销售与出租渗透率持续提升，带动该部分交易额持续扩张。从佣金收入来看，交易额扩张、佣金率改善下收入稳步增长。随着交易规模增长、渗透率及佣金率提升仍有空间，行业规模驱动因素仍在。新房方面，一二手联动价值日益增多，消费端出现一二手融合趋势，七成以上购房者同时考虑新房和二手房，相比新房代理，经纪机构庞大的渠道资源、更强的客户粘性，可更好满足居民房产配置及开发商快速周转去化需求。存量房方面，交易流程复杂、房源信息壁垒、中介服务水平提升等背景下，二手房渗透率仍有望进一步提升。对比美国存量房交易5%（2019年）佣金率，国内仍存在提升空间。
（2）行业格局分散，公司利用门店扩张有望赛道突围、胜出
由于行业整体发展迅速，同时兼具低门槛、强区域属性，行业格局呈现哑铃式结构，一端为小微中介，另一端为全国连锁品牌与区域龙头。根据前瞻网数据显示，70%小微中介完成了二手房市场50%以上交易额，品牌中介整体市占不足30%。在行业格局整体分散，规模扩张及竞争加剧情形下，房客源基础扎实、具备一定区域领先优势的主流企业有望同行业共成长、提升存量份额。公司作为业内打通了居住服务产业链上下游、具备全链条系统闭环服务能力的平台运营商，在线下门店、经纪人网络上相比其他地方性中小中介存在一定的竞争优势，在存量赛道市占率争夺中，公司利用门店扩张有望赛道突围、胜出。
4、项目效益分析
本项目建成后，运营期内年均营业收入63，168万元，年均净利润为5，422万元。项目预期效益良好。
（三）加盟业务扩张项目
1、项目基本情况
本项目拟通过品牌扩张计划，以加盟模式，快速在全国范围布局温暖你我他品牌门店，以实现品牌规模的增长，进一步提高品牌的核心竞争力。温暖你我他凭借20年直营体系管理经营经验与理念，通过品牌特许经营，扩张新业务模式。温暖你我他加盟模式是以资源共享为前提，借力品牌知名度，依托系统保障、运营支持、资本合作以及衍生业务输出等强后台支持的双赢合作的全新模式。公司将充分发挥直营业务资源和品牌号召力，通过开展直营合伙、特许业务、平台模式外延整合产业优质资源，严选优质的品牌、店东和第三方，实现各方共建共赢。以平台化为发展方向，以科技化为动力，为客户提供全生命周期、全流程的有品质、有效率、有温度的居住服务。
